Comprar una vivienda en Cuba nunca ha sido una decisión sencilla. Los precios elevados, las dificultades económicas y la complejidad de los trámites convierten la adquisición de un inmueble en una operación en la que un error puede terminar costando mucho más que dinero. 

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Las recientes modificaciones en materia de vivienda y otras normas relacionadas con la propiedad han vuelto a colocar el tema en el centro de la atención. Para quienes están pensando comprar una casa, apartamento o inmueble, conocer las reglas y revisar cuidadosamente la documentación resulta fundamental.

Estas son cinco cosas que deberías comprobar antes de cerrar una compraventa de vivienda en Cuba.

1. No te quedes solo con lo que dice el vendedor: revisa el título de propiedad

Que una persona viva en una vivienda o aparezca registrada en ella no significa necesariamente que sea su propietaria.

La nueva legislación sobre identidad y domicilio establece expresamente la diferencia entre estar domiciliado en un inmueble y tener derechos patrimoniales sobre este. El registro del domicilio no constituye un título de propiedad ni convierte automáticamente al ocupante en propietario.

Por eso, antes de entregar dinero, es imprescindible comprobar quién aparece legalmente como titular y revisar el documento que acredita la propiedad.

También conviene comprobar si existen otros titulares, herederos, copropietarios o situaciones pendientes que puedan afectar la operación.

En otras palabras: una casa puede parecer perfectamente vendible y, sin embargo, tener un problema jurídico detrás.

2. Comprueba que la vivienda esté inscrita y que no tenga problemas de legalización

Otro punto fundamental es comprobar la situación registral del inmueble.

En Cuba todavía existen viviendas, habitaciones, ampliaciones y otras construcciones que presentan irregularidades o que no cuentan con toda la documentación necesaria. Precisamente por ello, el Gobierno extendió en septiembre de 2026 por un año el proceso establecido para el ordenamiento y legalización de determinados inmuebles sin estatus legal o construidos sin observar las formalidades correspondientes.

Esto significa que no basta con que el vendedor asegure que “la casa está en regla”.

El comprador debería conocer:

• si existe título de propiedad;
• si el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad;
• si las ampliaciones y modificaciones realizadas están legalizadas;
• si existen trámites pendientes;
• y si la vivienda presenta alguna situación que pueda impedir o complicar su transmisión.

Comprar barato una vivienda con problemas legales puede terminar siendo muchísimo más caro.

3. Pregunta cuánto tendrás que pagar realmente, no solamente cuánto cuesta la casa

El precio pactado entre comprador y vendedor no necesariamente es el único elemento que debes considerar.

Las operaciones de compraventa de viviendas tienen implicaciones tributarias y existen valores referenciales mínimos utilizados para determinar determinados impuestos. La normativa fiscal establece que, para la compraventa, la base imponible puede estar determinada por el precio de transferencia cuando este alcanza el valor referencial mínimo establecido; de lo contrario, puede utilizarse este último.

Por eso, antes de cerrar el trato, conviene calcular el costo total de la operación y no únicamente reunir el dinero solicitado por el propietario.

También hay que considerar los gastos asociados a documentos, trámites notariales y registrales y las obligaciones tributarias correspondientes.

El precio de la casa es solo el comienzo de la cuenta.

4. Averigua quién vive en la vivienda y qué derechos puede tener

Este es uno de los puntos que más problemas puede generar después de una compraventa.

Antes de comprar, hay que saber si en el inmueble viven otras personas y bajo qué condición lo hacen.

La nueva normativa distingue entre domicilio y propiedad, y las reglas sobre convivencia y ocupación adquieren especial importancia en un contexto donde muchas viviendas son compartidas por familiares, personas mayores u otros ocupantes.

Por eso, una pregunta aparentemente sencilla —“¿quiénes viven actualmente aquí?”— puede ser tan importante como conocer los metros cuadrados del inmueble.

No basta con comprar una casa: hay que saber en qué condiciones jurídicas y materiales se está adquiriendo.

5. No confundas propiedad, usufructo y otros derechos sobre un inmueble

Las recientes modificaciones al Código Civil también introdujeron cambios relevantes sobre el usufructo.

La nueva regulación permite que este derecho pueda constituirse de forma gratuita u onerosa y amplía la importancia del título mediante el cual se constituye, pues los derechos y obligaciones del usufructuario dependen de ese documento.

Esto es importante porque tener derecho a utilizar o disfrutar de un inmueble no es exactamente lo mismo que ser propietario del mismo.

Antes de entregar dinero, el comprador debe saber exactamente qué está adquiriendo: una propiedad plena, un derecho de usufructo, una participación sobre un inmueble o alguna otra figura jurídica.

Comprar una casa no debería reducirse a encontrar un buen precio

En un mercado donde muchas operaciones se realizan bajo presión y donde los precios pueden cambiar rápidamente, la tentación de entregar una parte del dinero para “asegurar” una vivienda puede ser grande.

Sin embargo, la documentación debe ir por delante del entusiasmo.

Título de propiedad, situación registral, legalización de la vivienda, posibles ocupantes, impuestos y naturaleza exacta del derecho que se adquiere son cinco aspectos que deberían revisarse antes de concretar una operación.

Porque en Cuba, como en cualquier mercado inmobiliario, la casa puede ser bonita, estar bien ubicada y tener un precio atractivo; pero si los papeles no están claros, la verdadera compra todavía no ha comenzado.

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